Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil

Comprar um imóvel próprio é um dos maiores sonhos dos brasileiros, seja para conquistar sua independência, se livrar do aluguel ou até mesmo para deixar como bem para as futuras gerações. Para comprar ou construir um imóvel, é comum precisar de um financiamento, já que se trata de uma quantia muito alta. 

Nesse caso, o financiamento é uma das melhores alternativas e a chave de acesso para a concretização deste sonho.

Financiamento imobiliário

É um tipo de empréstimo realizado especialmente para a aquisição de imóveis. Assim, o consumidor pode comprar o imóvel e ir pagando em parcelas.

É a modalidade de crédito com as menores taxas do mercado e com os prazos mais extensos para pagamento, chegando até a 35 anos. As instituições financeiras costumam cobrir até 90% do valor do imóvel.

Como funciona o financiamento para compra de imóveis?

Para conseguir um financiamento, é necessário a realização de uma simulação e análise de crédito. Uma vez que o financiamento é aprovado, é feito o pagamento da entrada para que o valor financiado seja destinado para o vendedor do imóvel. A pessoa que pediu o financiamento deve pagar as parcelas acordadas, já com juros e correção.  

Como funciona o financiamento para construção ou reforma?

O financiamento para construção é uma ótima opção para quem deseja economizar. Isso porque construir uma casa pode ser até 50% mais barato do que comprar um imóvel. Esta modalidade de empréstimo permite o financiamento da compra do terreno ou lote e da construção da casa. Assim como no financiamento para comprar um imóvel, você deve ter uma parte do valor do investimento, porque o banco apenas financia 80% do valor total. 

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Quais são as condições?

Depende de cada banco. O que diferencia são as condições de pagamento, a aplicação de juros, o tempo de contrato e a quantidade que pode ser financiada (é importante lembrar que não é possível financiar 100% o valor do imóvel, então, é necessário ter uma quantia guardada para dar como entrada).

Você pode contar com a ajuda de um especialista em financiamento Okaa para simular as condições de cada banco e te orientar sobre qual é a melhor escolha para você.

Você não precisa ser cliente de um banco para fazer um financiamento, mas pode ser que as taxas sejam melhores e seu crédito seja aprovado de forma mais rápida caso você seja.

Quanto preciso dar de entrada?

Geralmente, é necessário pagar em torno de 20% do valor do imóvel no financiamento.

Qual a próxima etapa do processo?

Depois de passar pela etapa de análise e o crédito estiver aprovado, o banco realiza uma inspeção e avaliação do imóvel, junto de uma empresa, arquiteto ou engenheiro, para confirmar o seu valor e definir qual quantia irá emprestar.

Feito isso, o contrato é feito e realiza-se a assinatura de ambas as partes.

É possível utilizar meu FGTS?

Sim, é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Existem algumas condições para utilizar o saldo de FGTS para o financiamento do imóvel. São elas: pelo menos 3 anos de carteira assinada e ainda, o imóvel deve estar localizado no mesmo município ou na mesma região em que você mora ou trabalha há mais de um ano. 

Quais documentos são necessários?

É preciso apresentar os originais e cópias do RG e do CPF, comprovantes do estado civil e de renda (extratos bancários, declarações do imposto de renda, holerites, etc). Se for autônomo, é possível comprovar renda apresentando contrato de prestação de serviços, declaração do imposto de renda, recibo por trabalhos prestados ou declaração comprobatória de recepção de rendimentos.

Outros membros da família, como pais, filhos, cônjuges, podem entrar na composição de renda.

É importante salientar que o valor das prestações não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal.

É feita uma análise cadastral, na qual o banco faz a consulta do nome no SERASA e SPC. Estando tudo certo, é passado para a próxima etapa.

Quanto ao imóvel, é necessário apresentar a certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis. O imóvel precisa estar sem dívida nenhuma e totalmente regularizado.

Tipos de financiamento imobiliário

No Brasil, temos dois principais sistemas de financiamento, sendo eles: SFH E SFI. Esses sistemas podem ser usados para: compra do imóvel, construção, compra do material de construção, reforma e ampliação de imóveis.

Sistema Financeiro da Habitação 

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é uma criação do Governo Federal com o objetivo de diminuir o déficit habitacional brasileiro e também para ajudar as classes de menor renda do país a conquistarem sua casa própria. Seus recursos vêm do FGTS e de depósitos na caderneta de poupança. 

O financiamento pode chegar até 80% do valor total do imóvel, que não pode ter valor maior que R$1,5 milhão. A taxa de juros é fixa e não pode exceder 12% ao ano, mais a variação Taxa Referencial (TR).  A prestação não pode ser maior do que 30% da renda mensal bruta e o prazo de pagamento pode chegar a 35 anos.

Vantagens: os juros são mais baixos e é possível utilizar o FGTS no financiamento.

Desvantagens: são cobradas várias taxas para fazer cadastro e não é possível financiar 100% do valor do imóvel. Além disso, há um valor máximo a ser financiado.

Sistema Financeiro Imobiliário 

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) também foi criado pelo Governo Federal e tem como objetivo englobar todos os financiamentos que não atendem às exigências do SFH. Seus recursos vêm de investidores institucionais, como por exemplo: fundos de investimento, mercado de securitização e fundos de pensão.

Não há restrições quanto às taxas de juros, ao valor do imóvel e ao valor comprometido da renda. As condições variam de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira.  

Geralmente, os financiamentos no SFI cobrem até 90% do valor do imóvel e também costumam ter prazo de pagamento de até 35 anos.

Vantagens: é possível financiar mais de um imóvel pelo mesmo sistema, não há limitações em relação aos valores financiados e do imóvel, além de que, a propriedade pode ser residencial ou comercial.

Desvantagens: não é possível utilizar o FGTS para amortização, além disso, os juros costumam ser mais altos do que os do SFH.

Sistema de Amortização do Financiamento Imobiliário

A amortização do financiamento imobiliário significa reduzir o valor devedor do financiamento, através do adiantamento das prestações. Isto é, uma economia no valor das prestações, uma redução no tempo de pagamento do financiamento e diminuição de juros e encargos (uma vez que eles são reduzidos proporcionalmente).

O sistema pode funcionar de duas formas: a primeira é através da redução da dívida pelo pagamento mensal da quantia devida somada aos juros. A segunda é através do pagamento da dívida do mês atual e da última estipulada no contrato, consecutivamente.

O cálculo das parcelas de amortização pode ser feito das seguintes formas:

Tabela PRICE

As parcelas são fixas. Todo mês você pagará o mesmo valor somado ao valor da amortização, que vai aumentando (a amortização) conforme o saldo devedor diminui, logo, os juros também vão caindo. O que se mantém constante é o valor da prestação, então, o valor da amortização é crescente, mês após mês.

As parcelas são fixas, ou seja, todo mês você pagará o mesmo valor. Mas neste caso, os juros são decrescentes e o valor da amortização é crescente. De qualquer forma, o valor da prestação se mantém constante, o que muda é apenas a composição das parcelas e como elas se dividem (juros e amortização).

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SAC (Sistema de amortização constante)

É o sistema mais comum e utilizado. Neste caso, o valor das parcelas diminui ao longo do prazo, conforme a dívida é paga aos poucos. Logo, as primeiras prestações são mais altas e as últimas menores. Como o valor da amortização é constante, o saldo devedor diminui de forma mais rápida, assim como os juros.

Resumindo, na Tabela PRICE, as parcelas são mais baixas no início (em relação ao SAC), mas fixas durante todo o financiamento. Já no SAC, as parcelas são mais altas no começo e menores no final.

Outras alternativas para o financiamento de imóveis

Consórcio

Como funciona?

Neste caso, a administradora do consórcio, reúne pessoas que tenham como objetivo comprar um imóvel. Todo mês, cada participante deste grupo guarda uma quantia, formando um fundo comum de arrecadação. E a cada mês, o valor arrecadado pelo grupo é sorteado e disponibilizado a uma ou mais pessoas para utilizar na aquisição do imóvel.

O sorteado recebe uma carta de crédito no valor pré-definido e pode usar para comprar o imóvel desejado. É possível oferecer lances para conquistar a antecipação do pagamento. Neste cenário, o maior lance é o ganhador da carta de crédito daquele mês ou período.

Diferentemente dos outros tipos de financiamento, no consórcio não há o pagamento de juros para a instituição financeira, nem de IOF (Imposto de Operações Financeiras). Porém, existem outros custos a serem arcados, como por exemplo: taxa de administração e, em alguns casos, fundo de reserva.

Também é possível utilizar o FGTS para fazer um lance, complementar a carta de crédito, amortizar/liquidar o saldo devedor ou para pagar parte das prestações.

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Para quem vale a pena?

Para pessoas que não têm pressa na hora de adquirir um imóvel, para quem já tem um valor para dar um lance competitivo (com chance de ganho) ou para quem não quer se descapitalizar.

Home Equity

Embora não seja tão popular aqui no Brasil, é uma modalidade de crédito que possui muitas vantagens. Sua principal característica é ter um imóvel como garantia para esse empréstimo. Suas taxas são mais atrativas, juros mais baixos e um prazo maior para pagamento, uma vez que o risco de inadimplência é mais baixo.

Então, funciona da seguinte forma: quem está buscando o crédito aceita ceder um imóvel quitado como garantia pelo crédito, até que ele seja quitado. Assim, o banco ou a instituição financeira se torna dona do imóvel enquanto a dívida existir. O solicitante tem direito a possuir e usar o bem, mas deixa de ser proprietário momentaneamente.

O prazo de pagamento pode ter em média 240 meses. E o crédito concedido pode chegar até 60% do valor do imóvel.

Para quem vale a pena?

Para quem tem um imóvel para ceder como garantia, quem não quer pagar tantos juros, quer ter um prazo maior para pagar ou quem precisa de créditos maiores.

Caixa – Aquisição de Terreno e Construção

Neste tipo de financiamento é possível financiar o terreno e construção da casa com a Caixa Econômica Federal. Funciona da seguinte forma: a Caixa faz o pagamento à vista do terreno para a construtora, que é liberado para a construção muito rapidamente.

As taxas de juros são bem menores e você pode pagar em até 35 anos. Além disso, há outras vantagens, como por exemplo: possibilidade de utilizar o FGTS para pagamento, descontos especiais para famílias com renda mensal abaixo de um certo valor, possibilidade de solicitar auxílio de programas sociais, como o Minha Casa Minha Vida.

Requisitos do financiamento com a Caixa

• Ser maior de 18 anos
• Não estar em cadastro de devedores (SPC, SERASA, etc)
• Não ter financiamento ativo no SFH
• Não comprometer mais que 30% da renda familiar mensal bruta
• Não ter abatido o valor total de outro financiamento com o FGTS
• Usar o imóvel exclusivamente para moradia

Caso tudo esteja certo e conforme os padrões da Caixa, o dinheiro será liberado (geralmente após uma entrevista) em parcelas. Sendo a primeira, correspondente ao valor total do terreno e as subsequentes, referentes ao processo de construção.

É importante lembrar que quem decidirá como vai ser o projeto da casa é o proprietário junto ao engenheiro contratado, mas o projeto deverá passar pelo crivo da Caixa Econômica Federal. 

Para quem vale a pena?

Para quem quer financiar o terreno e fazer a construção com um só tipo de financiamento, quer ter taxas menores de juros e garantias da Caixa na hora de construir.

Qual o melhor tipo de financiamento para mim?

Conforme listado acima, cada tipo de financiamento possui vantagens e desvantagens. O melhor financiamento depende da quantia que você pretende financiar, se tem ou não um imóvel para dar como garantia, se pretende utilizar o FGTS como parte do pagamento, entre outros fatores. 

Para simplificar a sua vida, a OKAA pode te ajudar na escolha do melhor financiamento. Vamos analisar o que você precisa e entender qual o melhor financiamento para você. Escolhemos o cenário que cabe no seu bolso, que tenha prazos que façam sentido para você e com os menores juros do mercado.

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